JAKARTA – Aktivitas persewaan tanah dan/atau bangunan hingga saat ini masih menjadi salah satu opsi paling populer bagi banyak pihak untuk mendatangkan penghasilan pasif (*passive income*). Namun, pemilik aset maupun penyewa wajib memahami aspek perpajakannya secara matang karena transaksi ini dikategorikan sebagai objek Pajak Penghasilan (PPh) Final. Seiring dengan berlakunya sistem administrasi perpajakan yang baru, mekanisme pembuatan bupot PPh sewa kini sepenuhnya dialihkan ke dalam modul e-bupot Coretax.
Regulasi Tarif dan Kriteria Pihak Pemotong Pajak
Ketentuan pengenaan PPh Final atas penghasilan dari persewaan tanah dan/atau bangunan secara legal telah diatur di dalam Pasal 4 ayat (2) huruf d Undang-Undang Pajak Penghasilan (UU PPh). Lebih lanjut, pemerintah juga telah merinci seluruh klausul teknis pelaksanaannya melalui Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 34 Tahun 2017 (PP 34/2017).
Berdasarkan Pasal 4 ayat (1) PP 34/2017, PPh final atas persewaan tanah dan/atau bangunan dikenakan sebesar 10% dari jumlah bruto nilai persewaan tanah dan/atau bangunan. PPh final atas persewaan tanah dan/atau bangunan ini akan dipotong oleh penyewa apabila penyewa tersebut merupakan pemotong PPh.
Pihak pemotong PPh yang dimaksud dalam aturan ini meliputi badan pemerintah, subjek pajak badan dalam negeri, penyelenggara kegiatan, bentuk usaha tetap (BUT), kerja sama operasi (KSO), serta perwakilan perusahaan luar negeri lainnya. Selain itu, orang pribadi sebagai wajib pajak dalam negeri yang ditunjuk oleh Direktur Jenderal Pajak juga memikul tanggung jawab serupa, sejalan dengan rilis PER-11/PJ/2025 yang memperluas cakupan WPOP wajib potong.
Panduan Pengisian Formulir Informasi Umum dan Pajak Penghasilan
Sebagai ilustrasi operasional, apabila wajib pajak badan atau orang pribadi menyewakan ruko kepada suatu perusahaan, maka perusahaan selaku penyewa wajib memotong PPh 10% dari total nilai sewa bruto dan menerbitkan bukti pemotongan. Untuk memulai pembuatan bupot PPh sewa, langkah awal adalah membuka dan melakukan login ke akun portal Coretax DJP Anda. Apabila Anda bertindak mewakili wajib pajak lain, silakan mengubah role akses (*impersonating*) terlebih dahulu dengan memilih nama wajib pajak yang diwakili.
Setelah berhasil masuk ke dalam sistem, pilih menu e-Bupot dan lanjutkan ke submenu BPPU, kemudian klik tombol “+Create eBupot BPU”. Langkah ini akan memunculkan formulir digital “EBUPOT BPU” pada layar yang terdiri atas 3 bagian utama, yaitu informasi umum, pajak penghasilan, dan dokumen referensi. Pada bagian Informasi Umum, lengkapi kolom masa pajak dengan memilih masa dan tahun pajak saat terutangnya PPh (misalnya Juni 2026), masukkan NPWP pemilik tanah/bangunan pada kolom nomor identitas, lalu pilih Nomor Identitas Tempat Kegiatan Usaha (NITKU) penerima penghasilan pada opsi *dropdown*.
Berlanjut ke bagian Pajak Penghasilan (Rp), petugas pengisi wajib melengkapi kolom Fasilitas Pajak yang Dimiliki oleh Penerima Penghasilan dengan memilih opsi “Tanpa Fasilitas” apabila tidak memiliki insentif khusus. Pada kolom Nama Objek Pajak, pilih opsi “Persewaan Tanah dan/atau Bangunan” secara tepat. Setelah opsi tersebut dipilih, sistem Coretax secara otomatis akan mengunci data noneditable untuk jenis pajak, kode objek pajak, sifat PPh, tarif (10%), Pajak Penghasilan terutang, serta Kode Akun Pajak (KAP). Langkah selanjutnya cukup memasukkan nominal nilai sewa bruto ke dalam kolom Dasar Pengenaan Pajak (DPP).
Perekaman Dokumen Referensi dan Penerbitan Bukti Potong Resmi
Langkah berikutnya adalah melengkapi bagian Dokumen Referensi yang menjadi dasar legalitas penerbitan bupot resmi. Pada kolom jenis dokumen, pilih opsi dokumen dasar yang sesuai, seperti kontrak, akta perjanjian, bukti pembayaran, atau dokumen penunjang lainnya. Masukkan nomor berkas pada kolom nomor dokumen, tentukan tanggal pembuatan bupot, lalu pilih NITKU atau nomor identitas sub-unit organisasi milik pihak penyewa selaku pemotong penghasilan.
Setelah seluruh instrumen kolom data terisi secara akurat dan valid, silakan klik tombol “Submit” di bagian bawah halaman. Apabila seluruh proses perekaman data berhasil dilakukan, sistem akan memunculkan notifikasi bertuliskan “Success. Save data successfully”. Dokumen bupot yang baru saja direkam tersebut secara otomatis akan tersimpan dan muncul pada tabel instrumen “BPPU Belum Terbit”.
Untuk merampungkan proses penerbitan dokumen agar sah secara hukum perpajakan, berikan tanda centang pada kotak *check box* di sebelah data bupot yang sesuai, kemudian klik tombol “Terbitkan” yang terletak pada bagian atas halaman. Apabila proses ini berhasil, bukti pemotongan yang Anda buat akan langsung berpindah dan muncul di dalam menu “Telah Terbit”. Proses administrasi selesai dan dokumen tersebut dapat langsung diunduh atau digunakan sebagai bukti pemenuhan kewajiban fiskal.
