JAKARTA – Pemerintah Provinsi DKI Jakarta memberikan diskon BPHTB rumah pertama sebesar 50% bagi wajib pajak yang memenuhi kriteria tertentu. Keringanan tersebut diberikan melalui Keputusan Gubernur DKI Jakarta Nomor 450 Tahun 2026 dan berlaku secara jabatan ketika wajib pajak melakukan pelaporan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan (BPHTB).
Fasilitas ini ditujukan kepada orang pribadi yang baru pertama kali memperoleh hak atas rumah di Jakarta melalui transaksi jual beli. Namun, wajib pajak harus memenuhi enam syarat secara kumulatif agar dapat memperoleh pengurangan tersebut.
“Pemberian pengurangan pokok BPHTB diberikan secara jabatan pada saat wajib pajak melakukan pelaporan BPHTB,” bunyi diktum kedua Keputusan Gubernur DKI Jakarta Nomor 450 Tahun 2026, dikutip pada Jumat (28/8/2026).
Ada Enam Syarat yang Harus Dipenuhi
Diskon BPHTB rumah pertama sebesar 50% tidak diberikan kepada seluruh pembeli properti. Wajib pajak harus memenuhi enam persyaratan yang telah ditetapkan Pemprov DKI Jakarta.
Persyaratan pertama adalah wajib pajak merupakan orang pribadi yang memiliki Kartu Tanda Penduduk (KTP) Provinsi DKI Jakarta.
Kedua, wajib pajak telah berusia paling rendah 18 tahun atau sudah menikah.
Ketiga, tanah dan/atau bangunan yang diperoleh harus merupakan perolehan hak pertama kali bagi wajib pajak tersebut.
Rumah Harus Diperoleh Melalui Jual Beli
Syarat keempat berkaitan dengan cara memperoleh properti. Hak atas tanah dan bangunan tersebut harus diperoleh melalui transaksi jual beli.
Artinya, fasilitas pengurangan 50% untuk kategori rumah pertama ini tidak diberikan apabila perolehan hak berasal dari hibah atau warisan.
Kelima, jenis properti yang diperoleh harus berupa rumah tapak atau satuan rumah susun.
Dengan demikian, kriteria fasilitas tersebut secara khusus diarahkan pada kepemilikan hunian pertama yang memenuhi bentuk properti sebagaimana ditetapkan dalam kebijakan Pemprov DKI Jakarta.
Harga Perolehan Maksimal Rp500 Juta
Syarat keenam adalah Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) tidak boleh melebihi Rp500 juta.
NPOP dalam konteks transaksi jual beli merupakan nilai perolehan yang menjadi dasar dalam penghitungan BPHTB sesuai dengan ketentuan yang berlaku.
Karena seluruh persyaratan tersebut bersifat kumulatif, wajib pajak harus memenuhi keenamnya sekaligus. Apabila salah satu syarat tidak terpenuhi, fasilitas pengurangan BPHTB 50% untuk rumah pertama tidak dapat dimanfaatkan.
Pengurangan 50% diberikan kepada warga ber-KTP DKI Jakarta yang berusia minimal 18 tahun atau telah menikah, membeli rumah pertama melalui jual beli, dengan jenis rumah tapak atau satuan rumah susun dan NPOP maksimal Rp500 juta.
Pengurangan Diberikan Secara Otomatis
Salah satu kemudahan dalam kebijakan tersebut adalah wajib pajak tidak perlu mengajukan permohonan pengurangan BPHTB secara terpisah.
Pengurangan diberikan secara jabatan atau otomatis pada saat wajib pajak melakukan pelaporan BPHTB sepanjang seluruh persyaratan telah terpenuhi.
Dengan mekanisme tersebut, proses pemberian fasilitas dilakukan bersamaan dengan pelaporan kewajiban BPHTB.
Fasilitas ini hanya diberikan untuk perolehan rumah pertama. Wajib pajak yang sebelumnya sudah memiliki rumah tidak dapat menggunakan fasilitas pengurangan tersebut untuk pembelian berikutnya.
BPHTB Dikenakan Saat Memperoleh Hak atas Properti
BPHTB merupakan pajak yang timbul ketika seseorang memperoleh hak atas tanah dan/atau bangunan, termasuk ketika melakukan pembelian rumah.
Di DKI Jakarta, tarif BPHTB ditetapkan sebesar 5% dari dasar pengenaan setelah dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP).
Untuk menggambarkan dampak fasilitas tersebut, terdapat contoh wajib pajak yang membeli rumah pertama dengan harga Rp500 juta.
Rumah Rp500 Juta, BPHTB Normal Rp12,5 Juta
Apabila wajib pajak membeli rumah pertama dengan nilai Rp500 juta dan menggunakan NPOPTKP sebesar Rp250 juta, BPHTB normal dihitung dari selisih antara nilai perolehan dan batas tidak kena pajak.
Perhitungannya adalah 5% × (Rp500 juta − Rp250 juta). Dengan formula tersebut, BPHTB yang secara normal harus dibayar mencapai Rp12,5 juta.
Namun, karena wajib pajak memenuhi kriteria diskon BPHTB rumah pertama sebesar 50%, nilai tersebut kemudian memperoleh pengurangan setengahnya.
BPHTB normal: 5% × (Rp500 juta − Rp250 juta) = Rp12,5 juta. Setelah memperoleh pengurangan 50%, BPHTB yang harus dibayar menjadi Rp6,25 juta.
BPHTB yang Dibayar Turun Menjadi Rp6,25 Juta
Dalam contoh tersebut, fasilitas pengurangan sebesar 50% menurunkan kewajiban BPHTB dari Rp12,5 juta menjadi Rp6,25 juta.
Perhitungan tersebut menggambarkan besarnya keringanan yang dapat diterima wajib pajak sepanjang enam persyaratan dalam Keputusan Gubernur DKI Jakarta Nomor 450 Tahun 2026 terpenuhi.
Nilai perolehan rumah juga harus tetap berada dalam batas yang ditetapkan, yakni tidak lebih dari Rp500 juta.
Fasilitas Terbatas untuk Kepemilikan Pertama
Pemprov DKI Jakarta membatasi fasilitas tersebut pada perolehan hak atas rumah pertama.
Karena itu, status perolehan pertama menjadi salah satu syarat utama selain kepemilikan KTP DKI Jakarta, usia minimal 18 tahun atau telah menikah, transaksi melalui jual beli, jenis properti, dan batas NPOP.
Wajib pajak yang sebelumnya sudah memiliki rumah tidak dapat memanfaatkan fasilitas ini untuk pembelian rumah berikutnya.
Begitu pula apabila rumah diperoleh melalui hibah atau warisan, fasilitas pengurangan 50% dalam kategori pembelian rumah pertama tersebut tidak berlaku karena salah satu syaratnya adalah perolehan melalui jual beli.
Enam Syarat Berlaku Secara Kumulatif
Secara keseluruhan, wajib pajak harus memastikan seluruh kriteria terpenuhi sebelum mendapatkan fasilitas secara otomatis ketika melakukan pelaporan BPHTB.
Wajib pajak harus merupakan orang pribadi ber-KTP DKI Jakarta, telah berusia 18 tahun atau menikah, dan baru pertama kali memperoleh hak atas tanah atau bangunan.
Perolehan harus melalui jual beli, properti berupa rumah tapak atau satuan rumah susun, serta memiliki NPOP tidak lebih dari Rp500 juta.
Apabila seluruh ketentuan tersebut terpenuhi, diskon BPHTB rumah pertama sebesar 50% diberikan secara jabatan pada saat pelaporan tanpa memerlukan permohonan pengurangan secara terpisah.
