SEMARANG – Pemerintah Kota Semarang mengambil langkah radikal untuk merombak arsitektur penilaian fiskal properti guna meredam ketidakpuasan publik yang kian meluas. Penyesuaian ini dipicu oleh gelombang keberatan warga terkait pengenaan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan (PBB-P2) yang dinilai terlampau agresif dan jauh melampaui nilai wajar pasar.
Langkah reformasi struktural ini diinisiasi untuk mengakhiri anomali distorsi harga yang selama ini membebani likuiditas para pemilik aset. Otoritas fiskal daerah bersama legislatif sepakat bahwa formula penentuan nilai aset harus dikembalikan pada koridor keadilan ekonomi agar tidak menciptakan tekanan finansial yang kontraproduktif terhadap daya beli masyarakat.
Baca Juga: Tembus Barikade Jargon, KP2KP Teluk Kuantan Udara-kan Literasi Fiskal hingga ke Pelosok Desa
Ketua Komisi B DPRD Kota Semarang, Joko Widodo, memaparkan bahwa pembenahan mekanisme ini akan menggeser paradigma lama secara total. Otoritas akan meninggalkan skema Zona Nilai Tanah (ZNT) yang cenderung menyamaratakan valuasi wilayah, dan beralih ke metode berbasis Nilai Bidang Tanah (NBT) atau Nilai Penilaian Tanah (NPT). Metodologi baru ini menjamin penilaian yang disesuaikan secara presisi dengan kondisi unik setiap jengkal lahan.
“Banyak masyarakat yang menyampaikan keberatan karena NJOP tanah mereka terlalu tinggi. Karena itu, kami meminta Bapenda melakukan pembenahan mekanisme penentuan NJOP agar lebih adil dan sesuai kondisi di lapangan. Kalau masyarakat merasa nilai pajaknya adil dan sesuai, kesadaran untuk membayar akan semakin tinggi.”
— Joko Widodo, Ketua Komisi B DPRD Kota Semarang
Baca Juga: Tegakkan Asas Keadilan, KPP Semarang Selatan Kembalikan Aset Sitaan Pasca-Pelunasan Total
Dekonstruksi Anomali Valuasi Blok dan Proyeksi Kepatuhan Organik
Di bawah rezim ZNT saat ini, seluruh bidang tanah dalam satu blok wilayah dipaksa memiliki nilai setara tanpa mempertimbangkan karakteristik ekonomi yang mendasarinya. Padahal, lahan yang berbatasan langsung dengan urat nadi jalan utama memiliki premium ekonomi yang jauh berbeda dibandingkan dengan tanah yang terisolasi di dalam gang sempit. Ketimpangan metodologis ini memicu anomali ekstrem di mana nilai buku pajak melonjak hingga dua kali lipat dari harga transaksi riil.
Ketimpangan Lapangan: Komisi B DPRD Kota Semarang bahkan menerima laporan kasus konkret di mana sebuah bidang tanah dinilai memiliki NJOP mencapai Rp7 miliar, namun saat dilepas ke pasar riil, aset tersebut hanya mampu terjual senilai Rp2,5 Vis-à-vis.
Transisi sistemik menuju keadilan pajak properti ini tidak dilakukan secara gegabah melainkan lewat skema bertahap. Pemkot Semarang telah sukses meluncurkan proyek percontohan (pilot project) sistem NBT di Kecamatan Banyumanik dan Tembalang, dengan target integrasi penuh di seluruh kecamatan pada tahun 2027.
Pemerintah optimistis bahwa penyesuaian nilai ke arah yang lebih rasional ini tidak akan menggerus ketahanan Pendapatan Asli Daerah (PAD). Sebaliknya, penetapan beban fiskal yang logis dan adil diyakini mampu menaikkan kurva kesadaran warga, merangsang kepatuhan sukarela, serta mengamankan stabilitas penerimaan jangka panjang daerah.
