BUKARES – Parlemen Romania menyetujui perpanjangan PPN rumah Romania dengan tarif rendah sebesar 9% hingga 30 September 2026 bagi pembelian properti hunian tertentu yang memenuhi persyaratan. Perpanjangan diberikan menyusul keterlambatan transaksi akibat serangan siber dan gangguan sistem pada National Agency for Cadastre and Land Registration (ANCPI).
Kebijakan tersebut mempertahankan kesempatan bagi pembeli yang sebenarnya telah memenuhi persyaratan untuk menyelesaikan transaksi rumah dengan tarif PPN 9%, meskipun proses administrasinya terhambat akibat gangguan sistem pertanahan dan pendaftaran properti.
Namun, fasilitas tidak berlaku untuk seluruh transaksi perumahan. Pembeli harus memenuhi batas luas rumah, nilai properti, waktu penandatanganan perjanjian pembayaran di muka, serta ketentuan pembayaran uang muka tertentu.
Tarif PPN 9% diperpanjang hingga 30 September 2026 bagi pembelian satu rumah yang memenuhi persyaratan, setelah proses transaksi terdampak gangguan sistem ANCPI.
Gangguan Sistem ANCPI Hambat Transaksi Properti
Perpanjangan tarif rendah tersebut berkaitan dengan gangguan pada sistem National Agency for Cadastre and Land Registration atau ANCPI, lembaga yang menangani administrasi kadaster dan pendaftaran tanah di Romania.
Serangan siber terhadap sistem ANCPI menyebabkan layanan terkait transaksi properti mengalami gangguan. Kondisi tersebut berdampak pada penyelesaian pembelian rumah yang seharusnya dapat dilakukan dalam periode fasilitas PPN rendah.
Parlemen kemudian memperpanjang batas penggunaan tarif 9% hingga 30 September 2026 untuk memberikan waktu tambahan bagi transaksi yang memenuhi ketentuan tetapi tertunda akibat permasalahan tersebut.
Tarif 9% Hanya untuk Satu Rumah
Ketentuan PPN rumah Romania sebesar 9% berlaku untuk pembelian satu rumah yang memenuhi kriteria yang telah ditetapkan.
Dengan demikian, fasilitas tersebut tidak dimaksudkan sebagai tarif umum terhadap seluruh pembelian properti hunian selama masa perpanjangan.
Pembeli harus memastikan rumah yang akan diperoleh memenuhi batasan luas dan nilai serta persyaratan transaksi yang sebelumnya telah ditentukan.
Luas Rumah Maksimal 120 Meter Persegi
Salah satu persyaratan utama berkaitan dengan ukuran properti.
Rumah yang dapat dibeli menggunakan tarif PPN 9% harus memiliki luas maksimal 120 meter persegi.
Batas tersebut menjadi salah satu kriteria yang harus dipenuhi secara bersamaan dengan persyaratan nilai rumah dan ketentuan mengenai pembayaran di muka.
Nilai Rumah Maksimal RON 600.000
Selain batas luas, pemerintah juga menetapkan nilai maksimum rumah sebesar RON 600.000 di luar PPN.
Dengan demikian, properti dengan nilai yang melebihi batas tersebut tidak termasuk dalam fasilitas tarif rendah berdasarkan persyaratan yang ditetapkan.
Ketentuan luas maksimal 120 meter persegi dan nilai maksimal RON 600.000 harus menjadi perhatian pembeli sebelum menggunakan tarif PPN 9%.
Rumah yang memenuhi fasilitas harus memiliki luas maksimal 120 meter persegi dan nilai tidak melebihi RON 600.000 di luar PPN.
Perjanjian Pembayaran Harus Sudah Ada Sebelum Agustus 2025
Fasilitas tersebut juga mensyaratkan adanya perjanjian pembayaran di muka atau prepayment agreement yang berkaitan dengan pembelian rumah.
Perjanjian tersebut harus telah ditandatangani sebelum 1 Agustus 2025.
Persyaratan ini menunjukkan bahwa perpanjangan hingga September 2026 terutama ditujukan untuk transaksi yang telah dipersiapkan sebelumnya, bukan untuk seluruh pembelian rumah baru yang baru dimulai setelah periode tersebut.
Uang Muka 20% Berlaku dalam Kondisi Tertentu
Selain batas waktu perjanjian, terdapat ketentuan tambahan mengenai uang muka untuk transaksi tertentu.
Dalam kondisi yang dipersyaratkan, pembeli harus telah membayar uang muka sebesar 20% secara penuh paling lambat 31 Juli 2025.
Pembayaran uang muka tersebut menjadi bagian dari persyaratan untuk memastikan bahwa transaksi memang telah berjalan sebelum perubahan tarif PPN dan sebelum adanya perpanjangan tenggat terbaru.
Tarif Standar PPN Saat Ini 21%
Perpanjangan tarif 9% menjadi penting karena pembelian yang tidak memenuhi ketentuan fasilitas pada prinsipnya berada dalam rezim tarif PPN standar sebesar 21%.
Perbedaan antara tarif 9% dan 21% menghasilkan selisih beban pajak yang cukup besar terhadap transaksi properti dengan nilai ratusan ribu leu Romania.
Karena itu, pembeli yang telah memenuhi seluruh persyaratan tetapi transaksinya tertunda akibat gangguan sistem ANCPI diberikan periode tambahan sampai akhir September.
Pembeli yang Terlanjur Bayar 21% Bisa Minta Refund
Paket perubahan tersebut juga menyediakan mekanisme pengembalian atau refund bagi pembeli yang sebenarnya memenuhi persyaratan tarif 9%, tetapi sudah terlanjur membayar PPN dengan tarif standar 21%.
Mekanisme tersebut berlaku bagi pembeli yang melakukan pembayaran dengan tarif 21% dalam periode sejak 1 Agustus 2026 sampai dengan saat undang-undang perpanjangan mulai berlaku.
Apabila seluruh ketentuan untuk memperoleh tarif rendah terpenuhi, pembeli dapat meminta pengembalian atas selisih antara PPN 21% yang telah dibayar dan tarif 9% yang seharusnya berlaku.
Pembeli yang memenuhi persyaratan tetapi telah membayar PPN 21% dalam periode transisi dapat mengajukan pengembalian selisih dengan tarif rendah 9%.
Pengajuan Refund Dibuka Mulai 1 Oktober 2026
Permohonan pengembalian selisih PPN tersebut dapat mulai diajukan pada 1 Oktober 2026.
Tanggal tersebut berada setelah berakhirnya periode penggunaan tarif PPN 9% yang diperpanjang hingga 30 September 2026.
Dengan demikian, pembeli yang masuk dalam kelompok tersebut perlu membedakan dua tenggat penting, yakni 30 September 2026 sebagai batas fasilitas tarif rendah dan 1 Oktober 2026 sebagai awal pengajuan pengembalian selisih pajak.
Syarat Fasilitas Tetap Harus Dipenuhi
Perpanjangan waktu tidak menghapus persyaratan utama yang melekat pada fasilitas PPN 9%.
Pembeli tetap harus memenuhi kriteria pembelian satu rumah dengan luas maksimal 120 meter persegi dan nilai hingga RON 600.000 di luar PPN.
Selain itu, perjanjian pembayaran di muka harus telah ditandatangani sebelum 1 Agustus 2025. Dalam kondisi tertentu, uang muka 20% juga harus telah dibayar seluruhnya paling lambat 31 Juli 2025.
Dengan demikian, perpanjangan hingga 30 September 2026 pada dasarnya memberikan tambahan waktu untuk menyelesaikan transaksi yang telah memenuhi dasar persyaratan sebelumnya.
PPN Rumah Romania Berlaku hingga Akhir September
Secara keseluruhan, fasilitas PPN rumah Romania sebesar 9% kini diperpanjang hingga 30 September 2026 bagi pembelian rumah yang memenuhi seluruh ketentuan.
Perpanjangan diberikan setelah gangguan akibat serangan siber dan terhentinya sistem ANCPI memengaruhi proses transaksi properti.
Rumah yang memperoleh fasilitas harus merupakan satu unit hunian dengan luas maksimal 120 meter persegi dan nilai tidak lebih dari RON 600.000 di luar PPN.
Pembeli juga harus telah menandatangani perjanjian pembayaran di muka sebelum 1 Agustus 2025. Untuk transaksi tertentu, uang muka sebesar 20% harus telah dibayar seluruhnya paling lambat 31 Juli 2025.
Sementara itu, pembeli yang memenuhi persyaratan tetapi sudah membayar PPN standar 21% sejak 1 Agustus 2026 hingga undang-undang mulai berlaku dapat meminta pengembalian selisih pajak. Permohonan refund tersebut dapat diajukan mulai 1 Oktober 2026.